商业公司欲独占小区门厅？业委会律师出击，法院驳回全部诉求！

宁德市某小区内，一栋15号楼的一层门厅引发了争议。购买15号楼二至四层商业用房的豪某公司认为，一层门厅是其专用的商业通道，要求法院确认专有所有权和使用权。

但小区业委会不同意——这栋楼一层门厅属于整栋楼的公共通行部分，是全体业主共有的！

北京市农权律师事务所陈戈律师、连长河律师接受XXX小区业委会的委托，代理应诉此案。

一、争议焦点

豪某公司认为：一层门厅是15幢201、301、401商业用房的专用通道，与小区住宅无关；不动产登记证上的分摊面积就是专有所有权的证据。

业委会认为：一层门厅属于公共通行部分，依法应由全体业主共有；根据测绘报告和规划图纸，门厅是"集中商业"通道，有商业主入口和次入口，是公共区域。

二、律师的辩护策略

陈戈律师、连长河律师从以下角度构建了严密的辩护体系：

1. 法律依据明确——根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，通道、楼梯、大堂等公共通行部分属于共有部分，不属于专有部分。

2. 测绘报告支持——案涉门厅在测绘报告中被列为"分摊部分"，由201室分摊其面积，但分摊≠专有。所有权登记并未将门厅登记为原告的专有面积。

3. 规划部门确认——宁德市自然资源局正式复函确认：15幢一层规划功能为"集中商业"，一层门厅不属于专有面积。

4. 合同约定明确——商品房买卖合同明确约定"通道、楼梯、大堂等公共通行部分"归业主共有。

三、法院判决

宁德市蕉城区人民法院经审理认为：

根据测绘成果报告书，案涉争议一层门厅作为分摊部分全部由201室分摊，原告作为201室不动产权所有人，对案涉一层门厅享有共有权和使用权，但案涉争议一层门厅并不属于原告的专有面积。

✅ 驳回原告周宁县豪某公司的全部诉讼请求！

案件受理费100元，由原告负担。

四、这个案子有什么意义？

1. 公共门厅≠专有面积——分摊面积不等于专有面积。公共门厅属于全体业主共有，即使某个业主分摊了全部面积，也不能主张独占所有权。

2. 规划部门的意见是关键证据——宁德市自然资源局的复函确认一层门厅不属于专有面积，这是法院判决的重要依据。政府部门出具的专业意见在诉讼中有很高的证明力。

3. 业委会是维护全体业主权益的重要组织——面对商业公司的诉讼，业委会通过聘请专业律师，成功维护了全体业主的共有权益。

4. 业主共有权不容侵犯——公共通道、门厅等区域属于全体业主的共同财产，任何组织或个人不得非法侵占或主张专有所有权。

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承办律师：陈戈律师、连长河律师· 北京市农权律师事务所

案号：（2024）闽0902民初XXX号

案由：物权确认纠纷——建筑物区分所有权

核心法条：《民法典》第271条、第273条；建筑物区分所有权纠纷司法解释第2、3条

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